एक कर्ज़दाता को चुनना
जब एक मोर्टगेज़ कर्ज़ के लिए आवेदन करने का वक्त आता है, तो कर्ज़दाता के बारे में आपकी कई पसंद होती हैं। अपने मोर्टगेज़ कर्ज़ के लिए आपके पास कई स्रोत हैं जिनमें मोर्टगेज़ कंपनियां, बैंक, क्रेडिट यूनियन्स और मोर्टगेज़ ब्रोकर्स शामिल हैं। मोर्टगेज़ व्यवसायी आपको बहुत से वित्तीय कार्यक्रमों की पेशकश करेंगे और ऐसे विकल्प चुनने में आपकी मदद करेंगे जो आपके पूरे बजट तथा भावी जरूरतों को सबसे बढ़िया तरीके से पूरा करते हों।
यदि आप पहले से किसी कर्ज़दाता को नहीं जानते हैं तो आपका रीयल एस्टेट एजेंट ऐसे कई पेशेवरों से आपको मिलवा सकता है जिनके साथ उसने काम किया है। बेशक, आप अपने मित्रों और परिवार के सदस्यों से भी इस बारे में बात कर सकते हैं।
सबसे पहली चीज़ जो आपको कर्ज़दाता करेगा, वो यह कि मोर्टगेज़ के लिए आपको पूर्वानुमोदित (Pre-approve) करेगा। एक कर्ज़दाता से पूर्वानुमोदन लेना बहुत महत्वपूर्ण है क्योंकि इससे आपको उस रकम और कर्ज़ की किस्म का पता चलेगा जो आपको मिल सकती है और जिसके लिए आप पात्र हैं। पूर्वानुमोदन पत्र प्राप्त करते ही कुछ कर्ज़दाता कर्ज़ की आवेदन फीस और क्रेडिट रिपोर्ट फीस को छोड़ सकते हैं।
सही मोर्टगेज़ का चुनाव करना
आपका कर्ज़दाता आपको कई प्रकार की मोर्टगेजों के बारे में बताएगा ताकि आप ऐसी मोर्टगेज़ को चुन सकें जो आपकी वित्तीय और व्यक्तिगत जरूरतों के हिसाब से सबसे अच्छी हो। इसी दौरान, अनेक विकल्पों की जानकारी के लिए आप इंटरनेट पर कर्ज़ किस्मों के बारे में जानकारियां हासिल कर सकते हैं। बहुत सी राष्ट्रीय मोर्टगेज़ कंपनियों की वेबसाइटों पर उनके मोर्टगेज़ कार्यक्रमों का विवरण और अनुमानित भुगतान की गणना के लिए कैलकुलेटर होता है। आपके काम के लिए कर्ज़दाताओं के बीच मुकाबला है, इसलिए सबसे बेहतर मोर्टगेज़ दरों के लिए "सौदेबाजी" करना आपके अपने हित में है। आमतौर पर कर्ज़दाता घर खरीदने वाले ऐसे लोगों को जिनका कर्ज़ का रिकॉर्ड अच्छा होता है, जो ज्यादा से ज्यादा नकद भुगतान करते हैं और जिनके कर्ज़ की रकम कम होती है, उन्हें अपनी सबसे बढ़िया दरों की पेशकश करते हैं।
नीचे कुछ उपलब्ध कर्ज़ उत्पादों का विवरण दिया गया है। अपने कर्ज़दाता से उन दूसरे कार्यक्रमों की जानकारी भी लें जो यहां नहीं दिए गए हैं।
फिक्स्ड-रेट मोर्टगेज : इन कर्ज़ों का भुगतान आमतौर पर 30 या 15 वर्षों में किया जाता है। कर्ज़ की पूरी अवधि के दौरान ब्याज दर स्थाई रहती है और आपको कर्ज़ की पूरी अवधि के दौरान एक ही ब्याज दर की सुरक्षा प्राप्त होती है।
एडजस्टेबल-रेट मोर्टगेज़ (ए आर एम) : ये कर्जे शुरू में स्थाई-दर मोर्टगेज़ों की तुलना में कम ब्याज दरों और छोटी किश्तों की पेशकश करते हैं। हालांकि एक निश्चित समय के बाद ब्याज दरों का समायोजन किया जाता है और उसके बाद हर वर्ष उन्हें समायोजित किया जा सकता है। दर समायोजन की गणना के लिए इस्तेमाल किए गए इंडेक्स पर निर्भर करते हुए कर्ज़ की अवधि के दौरान आपकी किश्तें घटती-बढ़ती रहेंगी।
ऑपशन लोन्स : कुछ कर्ज़दाता ऐसे कर्जों की पेशकश करते हैं जो घर के मालिक को अपनी मासिक किश्तों की रकम का फैसला खुद करने की छूट देते हैं। इन कर्जों में घर के मालिक को प्रत्येक महीने एक न्यूनतम भुगतान करने का विकल्प होता है जो सिर्फ ब्याज, मूलधन, और ब्याज या दूसरी रकम हो सकती है। यदि घर का मालिक प्रत्येक महीने केवल न्यूनतम भुगतान का विकल्प चुनता है तो वह अपने घर में स्थाई-दर कर्ज़ जितनी जल्दी इक्विटी नहीं बना सकेगा।
आपके कर्ज़दाता को आपके द्वारा चुने गए कर्ज़ के बारे में कई जानकारियां देनी जरूरी हैं। इनमें ये शामिल हैं:
- ट्रुथ इन लैंडिंग एक्ट (टी आई एल ए): उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के रूप में कांग्रेस द्वारा बनाया गया एक कानून जिसके अंतर्गत आपके कर्ज़ की सभी मुख्य शर्तों की लिखित जानकारी देनी जरूरी है। इनमें कर्ज़ की कुल रकम, वार्षिक प्रतिशत दर और भुगतानों की कुल रकम के साथ-साथ सभी लागतों की जानकारी देना शामिल है।
- होमऑनरशिप एंड इक्विटी प्रोटेक्शन एक्ट (एच ओ ई पी ए): हालांकि इस जानकारी को आपके घर पर दुबारा कर्ज़ देते समय अथवा एक होम इक्विटी लोन लेते समय मुख्य रूप से इस्तेमाल किया जाता है, लेकिन इसमें ऊंची दरों अथवा ऊंची फीसों वाले कर्जों की जानकारी देनी भी जरूरी होती है। इसमें यह नोटिस भी शामिल है कि अधिकतम मासिक किश्त के साथ एक एडजस्टेबल-रेट कर्ज़ में भुगतानों में बढ़ोत्तरी हो सकती है।
- रीयल एस्टेट सैटलमेंट प्रोसीजर्स एक्ट (आर ई एस पी ए): इस कानून में मोर्टगेज़ ब्रोकरों को कर्ज़दार द्वारा अदा किण् गए किन्हीं शुल्कों के साथ-साथ कर्ज़दाता से ली गई किन्हीं अप्रत्यक्ष फीसों की जानकारी देनी जरूरी है।
- सर्विसिंग डिस्क्लोज़र: आपके कर्ज़दाता को यह जानकारी देनी जरूरी है कि यदि वह बंद हो जाए तो क्या उसे यकीन है कि कोई अन्य कंपनी आपको सेवाएं दे सकती है।
- एफीलिएटिड बिज़नेस डिस्क्लोज़र: कुछ कर्ज़दाता दूसरी कंपनियों से जुड़े होते हैं, जैसे घर का निर्माण करने वाले अथवा रीयल एस्टेट एजेंसी। यदि आपको जुड़ी हुई कंपनी के पास भेजा जाता है तो कर्ज़दाता को यह बताना जरूरी है कि आपको उनकी सेवाएं लेना जरूरी नहीं है और आप कोई दूसरा कर्ज़दाता चुन सकते हैं।
आप चाहे कोई भी कर्ज़ चुनें, अपने कर्ज़दाता से पूछें कि क्या आपको मोर्टगेज़ बीमा का भुगतान करने की जरूरत होगी। यह बीमा उस समय कर्ज़दाता का बचाव करता है जब कोई कर्ज़दार कर्ज़ चुकाने में चूक करे और आमतौर पर इसे कर्ज़ के प्रतिशत के रूप में वसूला जाता है जिसका हर महीने भुगतान करना होता है। ऐसे खरीददार जिन्होंने कम से कम 20 प्रतिशत नकद भुगतान किया है, उन्हें मोर्टगेज़ बीमा का भुगतान करने की जरूरत नहीं है। कुछ कर्ज़दाता इस प्रकार के कर्जों की पेशकश करते हैं जिनमें 20 प्रतिशत नकद भुगतान न करने के बावजूद इस बीमा भुगतान से बचा जा सकता है। अपने कर्ज़दाता से हमेशा पूछिए कि जिस कर्ज़ में मोर्टगेज़ बीमा शामिल है, उसमें ऐसे कर्ज़ की तुलना में जो पहली और दूसरी मोर्टगेज़ के मिश्रण का प्रयोग करता है, क्या आपको नीची मासिक किश्त मिल सकती है। अपने-आप यह मानकर मत चलिए कि मोर्टगेज़ बीमा का मतलब ऊंची मासिक किश्त है।
ये कुछ और सवाल हैं जो आप कर्ज़दाता से पूछ सकते हैं:
- मौजूदा ब्याज दर पर अपने कर्ज़ को मैं कितने समय तक "लॉक इन" कर सकता हूं?
- कर्ज़ की अवधि खत्म होने से पहले यदि मैं अपना कर्ज़ चुकाने का फैसला करता हूं, तो क्या मुझे कोई प्री-पेमेंट पैनल्टी देनी पड़ेगी?
- अपनी मोर्टगेज़ पर कम ब्याज दर पाने के लिए क्या मैं "पाइंट्स" कर भुगतान कर रहा हूं? (एक "पाइंट" आपके कर्ज़ की रकम के 1 प्रतिशत के बराबर है)।
- मेरे कर्ज़ के साथ आप मुझसे कौन-सी फीसें लेंगे?
- यदि मैं अपना घर बेचता हूं तो क्या खरीददार मेरा कर्ज़ ले सकता है?
अपना कर्ज़ चुनते समय, याद रखिए कि सबसे अच्छा कर्ज़ आपको सबसे कम ब्याज दर के अलावा और भी बहुत कुछ देता है। कर्ज़ की फीस और पाइंट्स सहित पूरे पैकेज की लागत का हिसाब जरूर लगाएं।
अपना नया घर चुनना
अपने घर की खोज शुरू करने के लिए जब आप अपने रीयल एस्टेट एजेंट से मिलते हैं, तो यह उन खासियतों की सूची जो आपके लिए बहुत महत्वपूर्ण हैं, लाने में मददगार होता है। इनमें कीमत, पड़ोस, अलग घर या कंडोमिनियम, बैडरूमों और बाथरूमों की संख्या, यार्ड, कारपोर्ट या गैराज, स्थान आदि शामिल हो सकते हैं। आपका एजेंट कंप्यूटर प्रोग्राम में आपकी पसंद दर्ज़ करेगा जो आपकी जरूरत को पूरा करने वाले घर को ढूंढने के लिए सैंकड़ों उपलब्ध घरों की तलाश करेगा। कुछ एजेंटों की वेबसाइटें आपको खुद ऐसी खोज करने की इजाजत देती हैं। हालांकि, यदि सही कीमत पर सही घर चुनने में अपने एजेंट के बाज़ार संबंधी ज्ञान का फायदा उठाते हैं तो इससे आपका समय बचेगा।
एक बार अपने भावी घरों की सूची बना लेने के बाद, अब समय है जब आप उन्हें खुद अपनी आंखों से देखना शुरू करें। बेहतर होगा कि एक दिन में एक निश्चित संख्या में ही घरों को देखें। प्रत्येक घर के बारे में छपी हुई इन्फोर्मेशन शीट पर जानकारी दर्ज़ करें ताकि आप पसंद आने वाली विशेषताओं अथवा अपने प्रश्नों को याद रख सकें।
कुछ लोगों को कुछ ही दिनों में अपनी पसंद का घर मिल जाता है, तो कुछ लोग महीनों तक खोज में लगे रहते हैं। पूरा समय लीजिए और इस प्रक्रिया का आनन्द उठाइए। जब आप सही घर ढूंढ लें तो अगला कदम उठाने के लिए तैयार हो जाइए: खरीद की पेशकश।
