खरीद की सौदेबाजी करना
आपके नये घर को खरीदने की पेशकश एक कानूनी करार में होती है जिसमें आपकी खरीद के लिए शर्तें लिखी रहती हैं। इनमें ये शामिल हैं:
- आपकी डिपोजिट रकम, या "पेशगी रकम"
- करार को पूरा करने के लिए खरीददार को कितनी रकम चाहिए
- जायदाद के साथ खरीददार को बताने के लिए व्यक्तिगत जायदाद
- बिक्री की आकस्मिकताएं जैसे घर का निरीक्षण, और आकस्मिकताओं को दूर करने के लिए समय-सीमा
- क्लोजिंग और कब्ज़े के लिए पसंदीदा तारीख
- निरीक्षणों और रिपोर्टों की आवश्यकता, और उनके लिए भुगतान कौन करेगा
- यह फैसला करना कि एस्क्रो की लागत कौन देगा
- टाइटल और एस्क्रो कंपनियों का चुनाव
- पेशकश कब खत्म हो जाएगी
आपका एजेंट पेशकश को विक्रेता के रीयल एस्टेट एजेंट को भेजेगा, या खुद जाकर उसे सौंपेगा। विक्रेता या तो आपकी पेशकश पर लिखित रूप में दस्तखत करेगा, या उसे जो बदलाव जरूरी लगेंगे उनके साथ आपकी पेशकश को लौटा देगा या बिना कुछ कहे पेशकश को इनकार कर देगा। ज्यादातर मामलों में आप एक काउंटर पेशकश की उम्मीद कर सकते हैं जो सौदेबाजी की प्रक्रिया का एक सामान्य हिस्सा है। जब सभी पार्टियां खरीद पेशकश की शर्तों पर सहमत हो जाती हैं, और करार पर दस्तखत कर देती हैं तो सब इससे बंध जाते हैं। हालांकि दोनों पार्टियों को कंटिन्जेंसी अवधि में आमतौर पर 14 से 17 दिनों का समय मिलता है जब वे बिना किसी जुर्माने के करार से अलग हो सकते हैं। कंटिन्जेंसी अवधि में सभी को निरीक्षणों और रिपोर्टों को पूरा करने के लिए समय दिया जाता है। यदि कोई एक पार्टी भी परिणामों से संतुष्ट नहीं होती, तो ज्यादातर मामलों में वे बिना किसी जुर्माने के करार को खत्म कर सकते हैं।
विक्रेता द्वारा दी गई जानकारियां आपका बचाव करती हैं
खरीद पेशकश पर हस्ताक्षर होने के बाद घर खरीदने वाले को विक्रेता से कई किस्म की जानकारियां प्राप्त होती हैं। ये जानकारियां खरीददार को ठगी और ऐसा घर खरीदने से बचाती हैं जिसमें छुपी हुई कमियां हों। इनमें शामिल हैं:
- रीयल एस्टेट संबंधों के बारे में जानकारी - यह विक्रेता और उसके रीयल एस्टेट एजेंट के बीच संबंधों के बारे में बताता है
- प्राकृतिक जोखिम जानकारी स्टेटमेंट - एस्क्रो प्रक्रिया के दौरान बनवाई गई रिपोर्ट पर आधारित
- रीयल एस्टेट ट्रांस्फर डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट - इसमें विक्रेता को जायदाद से जुड़ी हुई सभी विशेषताओं, ऐसी कमियां जिनकी उन्हें जानकारी है और पहले से मौजूद कोई प्राकृतिक या पर्यावरणीय जोखिमों को नोट करने की आवश्यकता होती है
- होमऑनर्स एसोसिएशन्स दस्तावेज - यदि आप किसी ऐसी जगह घर खरीद रहे हैं जिसका प्रबंध एक होमऑनर्स एसोसिएशन द्वारा किया जाता है तो विक्रेता द्वारा नवीनतम नियमों की एक कॉपी देना जरूरी होता है।
यह बहुत महत्वपूर्ण है कि आपको विक्रेता द्वारा दी गई ऐसी जानकारियों के परिणामों की पूरी समझ हो जो आपके नए घर के आनन्द पर असर डाल सकती हों। यदि इन जानकारियों के बारे में आपके कोई प्रश्न हों तो मदद के लिए अपने रीयल एस्टेट एजेंट से बात करें।
खरीद करार से लेकर क्लोजिंग तक
खरीद करार पर आपके और विक्रेता के दस्तखत हो जाने के बाद, आपके नए घर पर क्लोजिंग में बहुत से लोग और कंपनियां आपकी मदद करेंगी। यह प्रक्रिया अलग-अलग राज्यों में अलग-अलग है। कैलिफोर्निया और कुछ अन्य बाज़ारों में एस्क्रो कंपनी प्रमुख भूमिका निभाएगी। आपकी खरीद प्रक्रिया में एस्क्रो कंपनियां निष्पक्ष पार्टियां होती हैं जो न तो खरीददार का और न ही विक्रेता का पक्ष लेती हैं। आपकी घर की खरीद के लिए वे बहुत महत्वपूर्ण हैं क्योंकि वे कानून के अनुसार बहुत सारा कागज़ी काम संभालती हैं। वे यह भी सुनिश्चित करती हैं कि दोनों पार्टियां आपके करार की सभी शर्तें पूरी करें और सभी को उनकी देय रकम का भुगतान हो। हालांकि, कुछ राज्यों में ये काम अटार्नी या दूसरी पार्टियों द्वारा किया जाता है।
एस्क्रो अवधि के दौरान, टाइटल बीमा कंपनी या एक एबस्ट्रैक्ट और टाइटल कंपनी उस जायदाद के टाइटल की पड़ताल करेगी जिसे आप खरीद रहे हैं। इसका उद्देश्य यह साबित करना है कि विक्रेता के पास जायदाद का क्लियर टाइटल है और कोई लियन मौजूद नहीं है जिसके कारण यह प्रश्न खड़ा हो कि जायदाद का मालिक कौन है।
आपके घर का खरीद करार तैयार हो जाने के बाद, आपको एक पेस्ट इंस्पेक्शन, होम इंस्पेक्शन और एप्रेजल से बात करने की जरूरत होगी। इन निरीक्षणों के परिणामस्वरूप विक्रेता और खरीददार के बीच आमतौर पर आगे सौदेबाजी होती है। एक बार आपकी सभी कंटिन्जेंसियां दूर हो जाने पर बाद की प्रक्रिया आमतौर पर सामान्य ही होती है। आपका एजेंट क्लोजिंग की प्रगति के बारे में आपको नवीनतम जानकारी देता रहेगा और उन पार्टियों से लगातार संपर्क करता रहेगा जिन पर अंतिम कागजी कार्रवाई में आपकी सहायता करने की जिम्मेदारी है।
आपकी बिक्री क्लोज़ होने से पहले, कर्ज़दाताओं को आपको क्लोज़िंग लागतों का एक अनुमान देना होगा। इन लागतों में लोन ओरिजिनेशन फीस, मालिक और कर्ज़दाता का टाइटल बीमा, अटार्नी की फीस, रेकॉर्डिंग फीस और टैक्स स्टाम्प फीस शामिल हैं। इस अनुमान से आपको उस रकम का पता चलता है जिसका आप क्लोजिंग पर भुगतान करने की उम्मीद कर सकते हैं।
सभी शर्तें पूरी होने, और धन की व्यवस्था हो जाने के बाद एस्क्रो कंपनी और दूसरे लोग आपके दस्तखत के लिए आपको कानूनी दस्तावेज देंगे। इन कागज़ातों पर दस्तखत करते समय आप अपने रीयल एस्टेट एजेंट को साथ रखना चाहेंगे ताकि वे आपके सभी प्रश्नों का उत्तर दे सकें। आपके नए घर की वास्तविक खरीद में यह आखिरी कदम है।
बधाई - अब आप एक घर के मालिक हैं !
घर के मालिक के रूप में दीर्घकालीन सफलता पर ध्यान
घर का मालिक बनना एक जबरदस्त अनुभव है और यह अपने समाज में एक नई जगह पर स्थापित होने में आपकी मदद करता है और आपको तथा आपके परिवार को आर्थिक सफलता की राह पर ले जाता है। लेकिन समय-समय पर अचानक आने वाली वित्तीय समस्याओं जैसे बेरोज़गारी या मेडिकल बिल गृहस्वामी के लिए सही समय पर अपने मोर्टगेज़ भुगतान को बनाए रखना मुश्किल बना देती हैं। यहां तक कि सबसे ज्यादा जिम्मेदार गृहस्वामियों को भी कभी-कभी मदद की जरूरत होती है। यदि आप खुद को ऐसी स्थिति में पाते हैं, तो मदद के संभावित स्रोत निम्नलिखित हैं:
आपका कर्जदाता। आपका मोर्टगेज़ कर्ज़ जिस कंपनी के पास है, वह अस्थाई तौर पर आपके भुगतानों को कम कर सकती है अथवा दूसरे कोई विकल्प दे सकती है ताकि आप अपने घर में रह सकें। जैसे ही आपको लगे कि आपको मदद की जरूरत है, ज्यादा से ज्यादा विकल्प रखने के लिए अपने कर्ज़दाता से संपर्क करना सबसे बढ़िया है। अपने कर्ज़दाता से बात करने में आप जितना अधिक समय लगाएंगे, आपकी समस्या का समाधान करना उतना ही मुश्किल होता जाएगा।
सलाहकार एजेंसियां। होमऑनरशिप कौंसलिंग एजेंसियां उन लोगों को व्यक्तिगत, गोपनीय सेवाएं प्रदान करती हैं जिन्हें अपने मोर्टगेज़ भुगतान में समस्याएं हैं। उनके वित्तीय पेशेवर आपके घर के फोरक्लोज़र से बचाने में आपकी मदद करने के लिए कर्ज़ सहायता कार्यक्रमों, जॉब ट्रेनिंग कार्यक्रमों और दूसरे विकल्पों पर आपको रास्ता दिखा सकते हैं।
कुछ राज्य भी परेशान गृहस्वामियों की सहायता के लिए कार्यक्रम चलाते हैं। इन कार्यक्रमों और अधिक जानकारी के लिए एक होमऑनरशिप कौंसलिंग एजेंसी या यू.एस. डिपार्टमेंट ऑफ हाउसिंग एंड अर्बन डवलपमेंट ( www. hud.gov ) से संपर्क करें।
घर का मालिक बनने के अमेरिकन सपने को पूरा करना
एक घर का मालिक होने का मतलब सिर्फ रहने के लिए एक जगह चुनना ही नहीं है। जिस समुदाय में आप और आपका परिवार फलता-फूलता है, घर का मालिकाना हक
उसमें आपके लिए एक खास जगह बनाता है। यह एक भावानात्मक और वित्तीय निवेश है जो आने वाले बहुत से वर्षों तक आपको फायदा पहुंचाएगा।
हमारा यकीन है कि घर का मालिक बनना अमेरिकन सपने की नींव का पत्थर है। एशियन अमेरिकन परिवार चाहे वे कई पीढ़ियों से यूनाइटेड स्टेट्स में रह रहे हों या नए आए हों, घर का मालिक बनकर एक मज़बूत वित्तीय और ठोस भविष्य का निर्माण कर सकते हैं।
इस गाइड का अनेक भाषाओं में अनुवाद कराने में उदारतापूर्वक सहायता करने के लिए ऑप्शन वन मोर्टगेज़ का धन्यवाद।
